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공인중개사 자격정지 판결이 말하는 중요한 사실 3가지
1. “서명 안 했는데 왜 내가 책임져야 하죠?”
중개행위는 했지만 계약서에 서명하지 않았던 공인중개사, 결국 자격정지 처분을 받았습니다.
최근 판결은 공인중개사법의 ‘책임 범위’와 ‘서명 의무’를 명확히 보여주는 사례로, 현업 종사자라면 반드시 짚고 넘어가야 할 판례입니다.
2. 사건 개요 요약
- A씨(소속공인중개사)는 세입자 B씨에게 아파트를 소개하고 가계약서 내용을 전달함.
- 계약서 작성일, A씨는 현장에 입회했지만 전세계약서 작성 및 서명은 다른 부동산(C씨)이 담당함.
- A씨는 서명도, 보수 수령도 없었지만 실질 중개행위는 수행함.
- 계약 후 B씨가 이상함을 느끼고 민원을 제기했고, 서울시는 A씨에게 자격정지 3개월 처분을 내림.
- A씨는 불복해 소송을 제기했으나, 법원은 원고 패소 판결.
3. ⚖️ 법원의 판단 요지
“계약서를 직접 쓰지 않았더라도,
사회 통념상 실질적인 중개행위가 있었다면 중개가 완성된 것으로 본다.”
“계약 성사에 실질적으로 관여했으면
계약서에 반드시 서명·날인해야 하며, 그렇지 않으면 공인중개사법 위반이다.”
4. 공인중개사법 제25조 제1항
“개업공인중개사는 중개가 완성되면 계약서에 서명·날인하여야 한다.
이 경우에 소속공인중개사가 중개행위를 한 경우에는 그 소속공인중개사도 함께 서명·날인하여야 한다.”
5. 서명·날인, 누가 해야 하나요?
구분서명·날인 필요 여부비고
| 구분 | 서명·날인 필요 여부 | 비고 |
| 개업공인중개사(대표) | 반드시 필요 | 중개업 등록자 |
| 소속공인중개사 | 중개행위 했다면 필요 | 소개·알선·조율 등 실질 기여 시 |
| 단순 보조자 | 필요 없음 | 안내·서류 전달만 한 경우 (단, 명확히 구분돼야 함) |
6. 이 판결의 실무 시사점 3가지
① 계약서 작성 여부가 책임 유무를 좌우하지 않는다
- 계약서를 직접 작성하지 않았더라도,
소개·입회·조율 등 중개행위가 있었다면
법적으로 ‘중개행위 완성’으로 간주됨.
② 소속공인중개사도 서명·날인 의무가 있다
- 단지 대표 개업공인중개사 한 명만 서명해서는 법적 요건 불충분.
- 실질적으로 중개를 수행한 소속공인중개사도 반드시 함께 서명해야 함.
③ 서명·날인은 책임 회피 수단이 아닌 법적 의무
- 계약서 서명·날인은 단순한 형식이 아닌,
거래 책임성과 투명성을 확보하기 위한 법적 장치입니다. - 이를 무시하면 자격정지 등 중대한 행정처분으로 이어질 수 있습니다.
7. 핵심 요약표
| 항목 | 내용 |
| 중개행위의 기준 | 실질적으로 거래 성사에 기여한 경우 |
| 서명·날인 대상 | 개업공인중개사 + 중개한 소속공인중개사 |
| 미이행 시 결과 | 공인중개사법 위반 → 자격정지 등 처분 가능 |
| 판결 의미 | “형식보다 실질” 원칙 강조, 책임 회피 불가 |
8. 중개인이라면 꼭 기억하세요!
“나는 계약서 안 썼으니 책임 없어”는 더 이상 통하지 않습니다.
중개 과정에 실질적으로 참여했다면 계약서 서명·날인은 법적 의무입니다.
※ 공동중개든, 단독 중개든 서류 절차까지 꼼꼼히 챙기세요. 서명 하나가 자격정지를 가를 수 있습니다.
9. 참고 링크
10. 마무리 한마디
이번 판결은 중개인에게 있어 형식과 실질 모두를 충실히 이행해야 한다는 경고입니다.
모든 계약 건마다 꼼꼼히 문서화하고, 법적 의무인 서명·날인을 정확히 이행하세요.
→ 팀원들과 이 사례를 공유해 실무 리스크를 사전에 차단하시길 권장합니다.
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