티스토리 뷰
목차
반응형
“조합 설립도 안 되는데… 신탁방식이면 빠르게 재건축할 수 있다?”
최근 재건축 시장에서 ‘신탁방식’에 대해서 말이 많아지고 있습니다.
재건축 신탁방식이란?
재건축 신탁방식은, 사업 주체가 토지를 신탁사(한국토지신탁 등)에 맡기고,
신탁사가 직접 시행자 또는 사업대행자로 참여해 재건축 사업을 추진하는 구조입니다.
기존의 조합 방식과 달리, 주민들이 직접 시행을 하지 않고 전문 신탁사가 모든 과정을 전담합니다.
복잡한 조합 설립 없이 →
신탁사가 기획부터 시행, 분양까지 책임지는 방식입니다.
신탁방식의 주요 장점
1. 사업 속도가 빠르다
- 조합 설립, 총회, 동의율 확보 등 절차 생략 가능
- 신탁사가 시행자로 나서 승인·인가 절차가 빨라짐
“10년 넘게 지지부진하던 재건축이, 신탁 방식으로 1년 만에 일반분양까지 간 사례도 있어요.”
2. 전문성 & 자금력 확보
- 신탁사는 부동산 개발, 법률, 분양 등 전문 인력 보유
- 자체 자금 조달 또는 금융기관 협력으로 사업비 조달 용이
“조합 내부 분쟁 없이, 전문가가 진행하니 안정성도 높습니다.”
3. 투명한 자금 관리
- 자금 흐름이 신탁계좌로 관리되며,
- 조합의 비리·횡령 가능성 차단
사업비가 ‘공공 통장’에서 움직이는 느낌!
신탁방식의 단점 및 주의사항
1. 수수료 부담
- 통상 총분양가의 2~4% 수준의 신탁 수수료가 발생
- 추가로 대행비용, 금융비용도 따로 책정될 수 있음
2. 조합원 의견 반영 한계
- 조합 설립 없이 신탁사가 주도하므로
조합원 개별 의견이 반영되기 어려울 수 있음
“우리 뜻대로 가는 건가?”라는 우려가 생길 수 있어요.
조합방식 vs 신탁방식 비교표
| 항목 | 조합방식 | 신탁방식 |
| 주체 | 주민 조합 | 신탁사 |
| 속도 | 느림 (절차 복잡) | 빠름 (즉시 시행자 가능) |
| 자금 조달 | 주민 부담 / PF 대출 등 | 신탁사 자체 조달 가능 |
| 리스크 | 분쟁·비리 우려 있음 | 자금·관리 투명성 높음 |
| 조합원 권한 | 높음 | 낮음 (일방 진행 우려) |
| 수수료/비용 | 조합 운영비 부담 | 신탁 수수료 + 사업 관리비 발생 |
Q&A – 궁금한 점 정리
Q1. 신탁방식은 모든 재건축에 적용 가능한가요?
A: 일부 도시·지자체는 신탁 방식에 소극적일 수 있으며,
정비계획 내 '시행자 지정 가능' 조항이 있어야 적용 가능합니다.
Q2. 수수료가 높은데 정말 이득인가요?
A: 사업 속도와 투명성, 분쟁 리스크 감소를 고려하면 비용 대비 효율이 높다는 평가가 많습니다.
Q3. 중간에 사업 해지할 수 있나요?
A: 어렵습니다. 신탁계약은 법적으로 강력하며, 해지 시 주민 동의율 80% 이상이 필요한 경우가 많습니다.
참고 링크
마무리 요약
- 신탁방식은 속도 + 전문성 + 자금력 확보에 매우 유리
- 그러나 수수료 + 주민 의견 반영 측면에서는 단점도 있음
- “내 단지가 해당될 수 있을까?” → 도시계획 확인 + 전문가 상담 추천!
반응형