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"등기부등본이 뭐예요?"
"부동산 계약할 때 꼭 봐야 한다던데... 어떻게 봐야 하죠?"
걱정 마세요. 지금부터 딱 5분만에 등기부등본 마스터하는 법 알려드립니다!
1. 등기부등본이란?
등기부등본(登記簿謄本)은 부동산(집, 땅 등)의 법적 상태를 기록한 공문서입니다.
쉽게 말하면, ‘이 집의 진짜 주인은 누구인지’, ‘빚은 얼마나 있는지’ 보여주는 문서입니다.
◎ 계약 전에 반드시 확인해야 하는 이유?
- 소유자가 맞는지 확인
- 집에 빚(근저당, 전세금)이 얼마나 있는지 확인
- 보증금이 안전하게 보호받을 수 있는지 확인
"계약서보다 등기부등본이 먼저입니다."
👉 “계약 전, 등기부등본 꼭 떼어보셨나요?”
2. 등기부등본은 어디서 발급하나요?
공식 사이트: 인터넷등기소 (대법원)
→ 메인 화면에서 ‘열람하기’ 또는 ‘발급하기’ 클릭!
◎ 열람 비용
- 열람: 700원
- 발급: 1,000원
(※ 공인인증서 필요 없음)
※ 부동산 주소를 ‘지번 주소’로 입력해야 검색됩니다.
ex) 서울시 관악구 신림동 123-45
3. 등기부등본 구성: 3가지 구역만 보면 OK!
등기부등본은 크게 3부분으로 나뉩니다:
① 표제부
→ 부동산의 기본 정보 (주소, 면적 등)
② 갑구
→ 소유권 관련 내용
- 소유자 이름
- 소유권 변경 이력
- 가압류, 가처분, 압류 등 문제 여부
※ 여기서 체크할 것
- 소유자가 계약서에 나오는 사람과 같은가?
- 다른 세입자나 분쟁 이력은 없는가?
③ 을구
→ 근저당 등 권리 설정 내용
- 은행 대출
- 전세권 설정
- 담보권, 채권, 저당 등
※ 여기서 체크할 것
- 근저당 설정 금액이 보증금보다 적어야 안전
- 등기 건수가 많으면 부채 과다 → 주의!
"소유자는 갑구, 위험은 을구에 숨어 있습니다."
👉 “갑구와 을구를 반드시 함께 확인하세요!”
4. 등기부등본 확인 시 실전 팁
- 위임 계약? → 소유자와 계약자가 다르면 위임장 필수!
- 갑구에 ‘압류’, ‘가처분’이 보이면? → 계약 피하세요.
- 을구에 근저당이 있는데, 보증금이 더 높다? → 매우 위험
5. 글자만 봐도 어려운 등기부등본, 이렇게 해석하세요
| 용어 | 의미 | 행동 요령 |
| 근저당권 | 집이 은행 대출 담보로 잡힘 | 보증금보다 적어야 안전 |
| 가처분 | 소송 중인 집일 수 있음 | 계약 피해야 함 |
| 전세권 설정 | 다른 세입자가 있을 수 있음 | 우선순위 확인 필수 |
| 가압류/압류 | 빚을 갚지 못해 채권자가 집에 손을 댐 | 계약 금지 |
👉 “모르면 물어보세요. 무지로 잃는 보증금은 막을 수 있습니다.”
6. 마무리 요약: 등기부등본 체크리스트
- 계약 전, 반드시 소유자 확인
- 근저당 금액 < 전세 보증금
- 압류, 가압류, 가처분 기록 유무 확인
- 갑구 + 을구 모두 확인 필수
- 위험요소 발견 시, 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
7. [부록] 등기부등본 열람 공식 사이트 링크
- 인터넷등기소 (대법원) https://www.iros.go.kr
→ "열람하기" 메뉴에서 주소 입력 후 확인!
8. 마무리 한마디
등기부등본은 계약의 최소 안전망입니다.
1,000원짜리 문서 하나로 수천만 원을 지킬 수 있다면, 계약 전에 반드시 열람하세요.
"보증금은 지키고 나서 계약하세요!"