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계약은 끝났는데 집주인이 연락이 안 된다?
"돈 없다", "좀 기다려 달라"... 시간 끌다가 보증금 못 받는 일이 정말 많습니다.
지금부터 실제 임차인이 보증금을 지키기 위해 취해야 할 '법적 절차'와 핵심 대응법을 정리해드립니다.
1. 먼저! 내 상황을 점검하세요
보증금 반환이 지연되는 상황은 보통 3가지 유형입니다.
A. 계약 만료 전, 집을 나가야 하는 경우
→ 전세권 설정이 없다면 보증금 돌려받기 어려움
B. 계약 만료 후, 집주인이 "대출 안 나와서 못 준다"고 버팀
→ 법적으로 반환 의무 있음
→ '계약 종료 후 2주 이내 미반환' 시 강제조치 가능
C. 연락두절, 야반도주
→ 임차권등기명령 → 경매 신청 순서로 진행
"'좋게 해결'은 없다. 절차대로 밟아야 돈 받습니다."
👉 "내 상황에 맞는 대응법을 바로 확인해보세요."
2. Step 1 – 임차권등기명령 신청
전세보증금 반환 분쟁의 1차 방어선입니다.
※ 등기부등본상에 '내가 세입자였다'는 걸 공시하는 절차
- 언제?
- 집에서 나와야 하는데 보증금이 아직 미지급일 때
- 어디서? - 관할 지방법원 (집 주소 기준)
- 비용? - 대략 1만~2만 원 + 인지대
※신청 양식 및 절차 보기:
✔ 주의: 신청 후 전입신고와 확정일자는 자동 소멸되므로, 등기 이후 이사 가능
3. Step 2 – 내용증명 발송
집주인이 고의적으로 버틸 경우, 내용증명으로 공식적인 청구를 해야 합니다.
- 내용: "계약 만료일 ○○일자로 보증금 ○○원을 반환 요청합니다."
- 우체국에서 등기로 보냄 (온라인 가능)
- 법적 효력 있음 (지연이자 산정 기준일이 됨)
"말로 하는 건 법적 증거가 아닙니다. 글로 남기세요."
👉 "내용증명은 전세보증금 소송의 ‘선빵’입니다."
4. Step 3 – 전세보증보험 청구 가능 여부 확인
보증보험에 가입했다면, 보험사에 청구 가능!
- 보증기관: HUG, SGI 서울보증
- 필요서류: 계약서, 확정일자, 전입신고 내역, 미반환 확인증 등
- 청구는 집주인 동의 없이 가능
5. Step 4 – 민사소송 또는 경매 신청
전 단계로도 해결되지 않았다면, 법적 절차로 강제집행해야 합니다.
◎ 민사소송 → 판결 → 강제집행
◎ 임차권등기 → 경매신청 → 배당요구
✔ 유리한 순서: 전입신고 + 확정일자 + 임차권등기 → 우선변제권 확보 가능
👉 "혼자 진행 어렵다면 법률구조공단 무료 상담부터 이용해보세요."
6. 실제 임차인들이 놓치는 것들
“계약서만 있으면 돌려받을 수 있겠지” → X
“집주인이 알아서 줄 거야” → X
★ 절차 밟지 않으면 법적 우선순위 사라집니다!
7. 마무리 요약: 보증금 못 받았을 때 순서 정리
| 단계 | 조치 | 설명 |
| 1단계 | 임차권등기명령 | 우선변제권 확보 & 이사 가능 |
| 2단계 | 내용증명 발송 | 법적 청구 의사 명확화 |
| 3단계 | 보증보험 청구 | 가입자만 해당 |
| 4단계 | 소송 & 경매 | 최종 강제집행 수단 |
8. 공식 사이트 링크 모음
- 임차권등기명령 신청 가이드
https://www.klac.or.kr - 우체국 내용증명
https://www.epost.go.kr - HUG 전세보증금 반환 청구
https://www.khug.or.kr - SGI 전세보증금 청구
https://www.sgi.or.kr
9. 마무리 한마디
좋은 게 좋은 거다? 전세사기 앞에선 통하지 않습니다.
당신의 보증금은 법으로 지켜야 할 재산입니다.
이 글을 저장해 두셨다가, 실제 상황이 오면 지체 없이 절차를 밟으세요.