티스토리 뷰
목차
"확정일자? 그거 꼭 받아야 해요?"
예. 안 받으면 당신의 수천만 원이 날아갈 수도 있습니다.
실제 사례를 통해, 확정일자의 중요성을 지금부터 브리핑해 드립니다.
1. 사건 개요 – 전세 계약 끝났는데, 집주인 잠수
✔️ 이름: 김OO (31세, 직장인)
✔️ 계약 형태: 전세 (보증금 7천만 원)
✔️ 지역: 인천 구도심
✔️ 계약 기간: 2년
✔️ 계약상 실수: 전입신고는 했지만 ‘확정일자’를 안 받음
김 씨는 2022년 3월, 공인중개사를 통해 깔끔한 신축 빌라에 입주했습니다.
전입신고는 바로 했지만, 바쁘다는 이유로 확정일자는 생략했습니다.
"확정일자가 그렇게 중요한 줄 몰랐어요.
어차피 전입신고 했으면 보호받는 거 아닌가요?"
하지만 계약 종료 시점이 된 2024년 3월, 집주인과 연락이 두절되면서 문제가 터졌습니다.
2. 문제 발생 – 집이 경매로 넘어갔다?
알고 보니 집주인은 해당 빌라를 담보로 수차례 대출을 받은 상태였고,
결국 연체로 인해 경매 절차가 진행되고 있었습니다.
※ 여기서 문제는?
→ 김 씨는 확정일자를 받지 않았기 때문에,
→ 우선변제권이 없고
→ 채권자보다 순위가 밀려 보증금을 거의 돌려받을 수 없었습니다.
"7000만 원이 공중분해될 뻔 했습니다."
👉 “전입신고만으로는 부족합니다. 확정일자가 ‘보증금 보호의 핵심’입니다.”
3. 확정일자란? 왜 이렇게 중요한가요?
확정일자란, 임대차 계약서에 법적으로 ‘날짜 도장을 찍는 행위’입니다.
보통 주민센터에서 받으며, 이걸 통해 법적으로 채권자보다 먼저 보증금을 보호받을 수 있습니다.
| 구분 | 유무 시 차이 |
| 전입신고만 함 | 우선변제권 없음 |
| 전입신고 + 확정일자 | 우선변제권 생김 (보증금 보전 가능) |
※ 주의: 확정일자는 계약 후 빠를수록 좋으며, 반드시 전입신고와 함께 있어야 효력 발생
4. 김 씨의 대처 방법
김 씨는 사건 직후 아래와 같은 절차로 대응했습니다.
① 임차권등기명령 신청 (법원)
→ 경매 중인 집에서도 자신의 권리를 주장하기 위한 조치
② 법률상담 + 보증보험 가입 여부 확인
→ HUG에 문의했으나 확정일자 미기재로 보험 청구 불가
③ 경매 배당요구서 제출
→ 보증금 전액은 아니지만, 일부라도 배당받기 위해
결국 김 씨는 보증금 중 약 60%만 회수했고, 나머지는 손해로 남았습니다.
5. 실전 팁 – 여러분은 이렇게 하세요!
| 항목 | 반드시 할 일 |
| 계약 후 | 전입신고 + 확정일자 받기 |
| 보증금 규모 클수록 | 보증보험 가입 고려 |
| 중개 계약 시 | 확정일자 유무 반드시 점검 |
| 등기부등본 | 담보 설정 여부 확인 후 계약 |
확정일자 신청 - 대한민국법원 부동산 등기소
“주민센터 방문 10분이면 수천만 원 지킬 수 있습니다. 무조건 받아두세요.”
6. 마무리 요약
- 확정일자 없는 전입신고 = 법적 보호 미약
- 집이 경매로 넘어가면 순위 싸움에서 밀림
- 보증금은 계약이 아니라 ‘확정일자’로 지켜야 함
"보증금 날리는 사람들 대부분, ‘확정일자’ 안 받았더라."
👉 “이 글, 꼭 북마크하고 주변에도 알려주세요!”