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전세가 시세보다 싸면 무조건 좋은 걸까요? 절대 아닙니다.
그 집이 깡통전세일 수도 있습니다.
지금부터 ‘실거래가 조회’를 통해 전세 사기 예방하는 핵심 방법 알려드릴게요!
1. 깡통전세란 무엇인가요?
깡통전세란, 집값보다 전세보증금이 높거나 비슷한 경우를 말합니다.
→ 집이 경매로 넘어가도 세입자가 보증금을 돌려받기 어려운 구조입니다.
※ 예시:
- 시세 1억 원짜리 빌라
- 전세금 9,500만 원
- 집주인이 빚이 많으면 세입자는 우선순위에서 밀림
"싸다고 무조건 좋은 전세는 없습니다."
👉 “계약 전에 실거래가 조회는 필수입니다!”
2. 실거래가 조회란?
실거래가 조회는 해당 부동산이 얼마에 실제로 거래됐는지를 확인하는 방법입니다.
중개업자가 말하는 "이 동네 시세"가 아닌, 국토부에 신고된 실제 매매가를 기준으로 확인할 수 있습니다.
※왜 중요할까?
- 실제 시세보다 전세보증금이 과도하면 깡통전세 위험
- 세입자의 보증금이 매매가보다 높으면 무조건 경계
3. 실거래가 조회 방법 (모바일·PC 모두 가능)
국토교통부 실거래가 공개시스템
◎ 사용법 요약:
- 사이트 접속 → ‘부동산 거래정보’ 클릭
- 매물 위치(시/군/구 → 동) 입력
- ‘아파트’ or ‘연립·다세대’ 선택
- 최근 1~2년 거래 내역 확인
- 매매가 vs 내가 계약할 전세가 비교
✔ 시세보다 전세보증금이 80~90% 이상이면 깡통전세 의심!
4. 깡통전세 의심 징후 Top 5
| 의심 징후 | 설명 |
| 전세가가 매매가와 비슷하거나 더 높다 | 보증금 회수 위험 |
| 신축인데 전세가가 지나치게 저렴하다 | 갭투자 가능성 |
| 주변 시세보다 현저히 낮은 매물 | 허위매물일 수도 |
| 집주인이 바지(명의자만 있음) | 권리관계 복잡 |
| 실거래가 정보가 없는 매물 | 신규 등록 → 시세 미확인 상태 |
"한눈에 봐도 싸다? 그게 바로 사기의 냄새입니다."
👉 “실거래가 없는 매물은 무조건 조심!”
5. 실제 사례: 실거래가 무시하고 계약한 경우
김 모 씨(30세, 직장인)는 서울 외곽 신축 빌라에 보증금 1억으로 전세 계약
실거래가는 불과 9,000만 원
몇 달 후 집이 경매로 넘어가면서 보증금 전액 손실 위기
→ 실거래가 조회 미확인 + 전세보증보험 미가입
※ 교훈:
→ “계약 전, 실거래가 + 등기부등본 + 보증보험 가입 체크는 기본 중의 기본”
6. 깡통전세 예방 체크리스트
| 항목 | 확인여부 |
| 실거래가 조회로 매매 시세 확인 | ✅ |
| 전세가 / 매매가 비율 80% 미만인지 확인 | ✅ |
| 주변 동일 물건 시세 비교 | ✅ |
| 등기부등본 확인 (근저당·담보 등) | ✅ |
| 보증보험 가입 여부 확인 | ✅ |
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