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“전세 사기, 나만 아니면 될까요?” 전세 사기는 뉴스에서만 보던 일이 아닙니다.
실제로 매년 수많은 사람들이 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입고 있습니다.
오늘은 전세 계약서에 반드시 넣어야 할 특약 5가지와 전세 사기 실제 사례 Q&A까지 알려드립니다.
1. 확정일자 이전 근저당 설정 금지
"확정일자 찍기 전, 근저당 잡지 마세요!"
임대인이 계약 직후 은행에 근저당을 설정하는 경우, 세입자의 보증금이 후순위로 밀려날 수 있습니다.
▣ 특약 예시
"확정일자 부여 이전 근저당 및 기타 담보권 설정 금지"
→ TIP: 계약 직후 바로 전입신고 + 확정일자 받기!
2. 계약 해지 사유 명확화
"불확실한 상황엔 계약 해지권을!"
갑작스러운 건물 매매, 소유권 이전, 임대인 사망 등으로 계약이 꼬이는 경우가 많습니다.
▣ 특약 예시
"건물 매매, 소유권 이전, 임대인 사망 등의 사유 발생 시 임차인은 계약을 즉시 해지할 수 있다."
3. 임대인 동의 없는 전대차 금지
"내 집도 아닌데 다른 사람에게 전대? NO!"
임차인이 임대인 동의 없이 제3자에게 집을 넘기는 전대차 문제를 방지하기 위한 특약입니다.
▣ 특약 예시
"임대인의 서면 동의 없는 전대차, 전대차 계약 불가"
4. 하자보수 책임 명확화
"하자 터지면 수리비 누가 낼까요?"
입주 후 발생하는 하자에 대해 책임소재를 명확히 해야 분쟁을 피할 수 있습니다.
▣ 특약 예시
"임대인은 입주 전후 발생하는 하자에 대한 보수 책임을 진다."
5. 원상복구 범위 제한
"이사 갈 때 벽지값까지 물어내야 한다면?"
퇴거 시 과도한 원상복구를 방지하는 조항입니다.
▣ 특약 예시
"임차인은 정상적 사용으로 인한 마모 및 훼손은 원상복구 책임에서 제외한다."
6. 실전 TIP
- 특약은 반드시 계약서에 서면으로 기재하고, 임대인-임차인 모두 서명 필수!
- 확정일자 + 전입신고는 보증금 보호의 필수 절차입니다.
7. 실전 링크
8. Q&A: 전세 계약 특약 관련 자주 묻는 질문
Q1. 특약은 꼭 넣어야 하나요? 안 넣어도 되는 경우도 있나요?
➡ 거의 대부분의 전세계약에서 필수입니다. 공공임대처럼 특수한 경우에만 예외입니다.
Q2. 특약을 말로만 합의하고 계약서에 안 적어도 되나요?
➡ 절대 안 됩니다! 서면 기록 및 서명이 반드시 필요합니다.
Q3. 이미 계약서 작성 후인데 특약을 추가할 수 있나요?
➡ 가능. 계약서에 추가 작성 후 양측 서명하면 됩니다.
Q4. 하자보수 관련해서는 집주인이 전부 책임지나요?
➡ 입주 전 하자 및 임대인 귀책 사유만 해당. 정상적인 사용으로 인한 마모는 임차인 부담입니다.
Q5. 전세 계약서 외에도 보호할 수 있는 방법은 뭔가요?
➡ 확정일자 + 전입신고, 등기부등본 확인을 반드시 병행하세요.
Q6. 특약을 너무 많이 넣으면 임대인이 계약을 거절할 수도 있나요?
➡ 일반적인 수준의 특약(5개 내외)은 대부분 수용하지만, 과도한 요구는 거부될 가능성 있습니다.
9. 전세 사기 사례별 Q&A
Q1. 계약했는데 집주인이 갑자기 연락 두절! 보증금 돌려받을 수 있나요?
➡ 등기부등본 확인 후 근저당 여부 체크. 확정일자 + 전입신고가 되어 있다면 우선변제권으로 경매 시 일부 보호 가능.
Q2. ‘이중계약’을 당했어요. 나보다 뒤에 계약한 사람도 세입자입니다.
➡ 확정일자 + 전입신고를 먼저 마친 사람만 우선변제권을 가집니다. 늦게 한 세입자는 손해 볼 수 있음.
Q3. 근저당이 있는 집에 계약했어요. 나중에 알았는데, 이미 대출이 잡혀 있더라고요.
➡ 대출이 많은 집은 경매 시 보증금 전액 손실 위험. 계약 전 반드시 등기부등본 확인 필요.
Q4. 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 시간을 끌어요. 어떻게 해야 하나요?
➡ 내용증명 발송 후 임차권 등기명령 신청! 이후 이사 가도 우선변제권 보호.
Q5. 깡통전세인지 몰랐어요. 집값보다 보증금이 더 높대요.
➡ 깡통전세 위험. 계약 전 주변 시세 및 전세가율(70% 이상이면 주의) 확인 필요.
Q6. 전세계약서에 특약 안 넣었는데, 보증금 못 돌려받으면 어떻게 하나요?
➡ 특약 없어도 확정일자 + 전입신고로 우선변제권은 보호 가능. 하지만 계약서 분쟁 시 특약 부재가 불리하게 작용할 수 있음.
“특약 5가지만 잘 챙기면 전세 사기의 80%는 예방 가능합니다.”
집 계약 전, 특약 체크리스트와 함께 안전한 거래를 시작하세요!
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