티스토리 뷰

카테고리 없음

임차권 등기명령과 우선변제권의 차이. 세입자가 꼭 알아야 할 권리 비교

인포브릿지 2025. 3. 17. 21:55

퇴거하면 내 권리가 사라질 수 있습니다! 임차권 등기명령과 우선변제권의 차이와 퇴거 전 꼭 챙겨야 할 권리 보호 방법을 확인해보세요.

"임차권 등기명령? 우선변제권? 둘은 다릅니다!"

전세사기나 깡통전세가 늘어나면서 세입자라면 반드시 알아야 할 권리가 바로 대항력, 우선변제권, 임차권 등기명령입니다.

비슷해 보이지만 각 권리마다 역할과 효과가 다르기 때문에 명확히 구분해야 합니다.

▣ 부동산 전세사기 관련 주요 내용

전세사기 예방방법👆️ 전세사기 피해 발생 시 대처법👆️ 임차권 등기명령 신청 방법👆️ 임차권 등기명령 신청서 작성법👆️ 임차권 등기명령후 강제집행 절차👆️ 임대인 재산조회 방법👆️ 강제집행 신청서 작성법👆️ 임차권 등기명령 우선변제권 차이👆️ 퇴거 전 필수 체크리스트👆️ 임차권 등기명령vs전세보증보험👆️ 임대차분쟁조정위원회 이용방법👆️ 보증금 반환 청구소송 방법👆️ 전세사기 피해자 정부지원제도👆️

1. 대항력 vs 우선변제권 vs 임차권 등기명령 한눈에 비교

구분	대항력	우선변제권	임차권 등기명령
취득 요건	전입신고 + 점유	대항력 + 확정일자	계약 종료 후 등기명령 신청 + 등기
효력 발생 시점	전입 & 점유 시점부터	확정일자 받은 날 이후	등기 완료 후
주요 효과	제3자(신규 소유자)에게 대항 가능	경매 시 보증금 우선 배당	퇴거 후에도 우선변제권 유지 가능
퇴거 후 보호 여부	퇴거 시 소멸	퇴거 시 소멸	퇴거 후에도 등기로 보호
경매 시 배당 순위	없음	일반채권자보다 우선	우선변제권과 동일
활용 상황	일반 임대차 계약 상황	추가 보증금 보호 필요 시	퇴거 후에도 보증금 보호가 필요할 때

2. 대항력과 우선변제권의 기본 개념

가) 대항력

세입자가 전입신고 + 점유를 하면, 해당 임대차 계약을 제3자(새로운 소유자)에게 주장할 수 있는 권리입니다.

예시: "집주인이 바뀌어도 전입한 세입자의 권리는 보호됨"

나) 우선변제권

대항력 요건을 갖춘 후 확정일자를 받아두면, 해당 보증금에 대해 경매 등에서 일반 채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리입니다.

예시: "경매 시 다른 채권자보다 내 보증금부터 먼저 배당"

※ 주의: 둘 다 퇴거하면 효력 소멸!

3. 임차권 등기명령이란?

계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우,
법원의 결정으로 임차권 등기명령을 신청해
등기부등본에 임차권 등기를 기재하는 절차입니다.

※ TIP: 퇴거 후에도 우선변제권을 유지할 수 있는 유일한 수단!

법적 근거:
「주택임대차보호법」 제3조의2
“임차인은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 경우,
법원의 임차권등기명령을 받아 이를 등기할 수 있다.”

4. 실전 사례 비교

사례 1 - 퇴거 후 보증금 미반환 (임차권 등기명령 필요)

서울의 A씨는 전입 + 확정일자로 대항력과 우선변제권을 갖췄지만,

계약 종료 후 퇴거하면서 보증금을 못 돌려받음 → 임차권 등기명령 신청

→ 퇴거 후에도 등기로 권리 보전 → 경매 배당에서 보증금 전액 회수

사례 2 - 퇴거 없이 거주 중 (우선변제권 유지)

부산의 B씨는 전입 + 확정일자를 갖춘 상태에서 계속 거주 중

→ 이 경우, 별도의 임차권 등기명령 없이도 우선변제권 유지

5. Q&A

Q1. 임차권 등기명령 없이 퇴거하면 어떻게 되나요?

A. 대항력, 우선변제권은 퇴거 시 소멸됩니다.

퇴거 전 반드시 임차권 등기명령을 신청해야 퇴거 후에도 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.

Q2. 임차권 등기명령 신청하면 바로 보증금을 돌려받나요?

A. 아닙니다. 등기명령은 퇴거 후 배당 우선권을 지키는 절차일 뿐, 실제 보증금 회수는 경매 절차나 강제집행 절차를 거쳐야 가능합니다.

Q3. 전세보증보험과 임차권 등기명령은 중복 적용이 가능한가요?

A. 네, 가능합니다. 보증보험은 보험사에서 선지급하는 절차이고,임차권 등기명령은 법원 절차로 권리를 보호하는 방식입니다. 상황에 따라 병행 사용할 수 있습니다.

6. 실전 FAQ

◎ 실수 사례 – 등기명령 없이 퇴거한 경우

- 실수 사례:
서울 C씨는 퇴거 후 보증금을 돌려받지 못했지만, 임차권 등기명령을 신청하지 않은 채 퇴거하여 배당 절차에서 후순위로 밀려 보증금을 일부만 회수하게 됨.

※ TIP

퇴거 전 or 퇴거 직후 반드시 임차권 등기명령 신청! 퇴거 이후에도 배당 순위를 확보하는 것이 핵심입니다.

※ 함께 보면 좋은 글

저작자표시 비영리 변경금지