티스토리 뷰
목차
보증금 못 돌려받으셨나요? 임차권 등기 후 소송과 강제집행으로 보증금을 안전하게 회수하는 절차를 상세히 안내합니다.
"등기만으로 끝나지 않습니다. 강제집행까지 준비하세요!"
임차권 등기명령으로 권리를 확보했더라도
보증금을 반환받지 못할 경우 강제집행 절차로 넘어가야 내 돈을 회수할 수 있습니다.
▣ 부동산 전세사기 관련 주요 내용
1. 임차권 등기명령 후 어떤 절차가 필요한가요?
◎ 임차권 등기명령 완료 = 내 권리를 등기부에 기록하는 단계
하지만 보증금을 돌려받지 못했다면 다음 단계로 보증금 반환청구 소송 → 강제집행으로 이어져야 합니다.
★ TIP: 등기만으로는 돈을 바로 돌려받을 수 없어요!
법적 근거:
「주택임대차보호법」 제3조의2
“임차인은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 경우, 법원의 임차권등기명령을 받아 이를 등기할 수 있다.”
2. STEP 1. 보증금 반환 청구 소송 제기
임대인이 보증금을 자발적으로 돌려주지 않는 경우, 민사소송(보증금 반환청구 소송)을 통해 법원의 판결을 받아야 합니다.
◎ 필요서류:
- 임차권 등기명령 결정서
- 임대차계약서
- 주민등록초본
- 보증금 미반환 사실 증빙자료
◎ 관할 법원:
임대차 목적물의 소재지 관할 지방법원
→ 판결 후: 승소 판결문 + 확정증명원 확보
3. STEP 2. 강제집행 신청 (법원 집행관실)
법원으로부터 확정 판결을 받은 후,
임대인의 재산(주택, 계좌, 차량 등)에 대해 강제집행을 신청할 수 있습니다.
◎ 필요서류:
- 확정판결문
- 확정증명원
- 강제집행 신청서
- 집행대상 재산에 대한 정보(등기부등본, 차량등록증 등)
◎ 집행대상:
- 임대인 소유 부동산 경매
- 임대인 예금/계좌 압류
- 차량, 급여 등도 집행 가능
▶ 법원 집행관실에 신청 → 집행절차 개시
법적 근거:
「민사집행법」 제56조
“채권자는 확정판결을 받은 후, 집행권원을 기초로 채무자의 재산에 대해 강제집행을 신청할 수 있다.”
4. STEP 3. 임대인 부동산 경매
부동산 경매가 진행되면, 임차권 등기를 마친 임차인은 배당 절차에서 우선순위 배당권을 행사할 수 있습니다.
◎ 우선순위 기준:
- 전입일, 확정일자, 임차권 등기 여부에 따라 순위 결정
- 보증금 전액 or 일부 회수 가능
▶ TIP: 등기 + 확정판결 + 집행 신청까지 마쳐야 보증금 회수 가능성이 커집니다!
5. STEP 4. 예금/급여 등 유동자산 압류 (선택적 진행)
임대인의 부동산 외에도
임대인의 은행 계좌, 급여, 자동차 등에 대한 유동자산 압류도 가능합니다.
- 금융기관 예금 계좌 압류 → 법원 지급명령 절차
- 차량/기타 재산 압류 후 매각 가능
6. 유의사항
- 임차권 등기명령을 완료해도 집주인 재산이 부족하면 회수 어려움
- 소송 전 임대인 재산조회 필수 (법원 또는 신용정보사 이용)
- 임대차분쟁조정위원회 조정절차를 거친 후 소송도 가능
7. 임차권 등기명령 후 강제집행 Q&A
Q1. 임차권 등기명령만 하면 보증금을 받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 등기명령은 권리 보호를 위한 절차일 뿐, 보증금 반환이 지체되면 반드시 보증금 반환 소송과 강제집행까지 이어가야 합니다.
Q2. 강제집행은 반드시 부동산만 가능한가요?
A. 아닙니다. 임대인의 예금, 급여, 자동차 등 유동자산도 법원에 신청하면 압류가 가능합니다.
부동산이 없더라도 계좌 압류를 통해 회수하는 경우도 많습니다.
Q3. 집행 전 임대인 재산을 어떻게 확인하나요?
A. 관할 법원에서 재산명시 신청을 하거나,민간 신용정보사(예: 나이스, SCI)를 통해 재산조회를 할 수 있습니다.
부동산, 예금, 차량 등 보유 여부를 확인한 후 강제집행 절차를 밟으세요.
Q4. 강제집행 시 비용이 많이 드나요?
A. 집행대상 자산 종류와 규모에 따라 다르지만, 법원 수수료, 집행관 수당, 공고료 등이 발생합니다.
일반적으로 30~50만 원 수준으로 시작되며, 경매 시 추가 비용이 있을 수 있습니다.
8.실전 사례
가) 사례 1 – 등기명령 + 소송 + 부동산 경매 (서울 A씨)
서울의 A씨는 임차권 등기명령 후에도 보증금을 돌려받지 못해 지방법원에 보증금 반환 소송을 제기하고 승소했습니다.
이후 임대인 소유의 부동산 경매를 통해 보증금 전액을 배당받아 회수했습니다.
나) 사례 2 – 유동자산(계좌) 압류 사례 (부산 B씨)
부산의 B씨는 등기 후 임대인이 부동산이 없다는 사실을 확인하고, 법원 집행관실을 통해 임대인의 예금 계좌를 압류했습니다. 압류된 금액에서 보증금 일부를 회수했고, 이후 남은 금액을 분할로 받았습니다.
다) 사례 3 – 차량 압류 및 매각 사례 (경기 C씨)
경기의 C씨는 임대인의 차량이 고가임을 확인하고, 차량 압류 → 공매 절차로 넘어가 보증금 일부를 확보했습니다.
유동자산 압류도 보증금 회수의 대안이 될 수 있다는 사례입니다.
★ TIP: 등기 이후 임대인의 재산 상태를 반드시 확인하고, 상황에 맞게 부동산 경매 + 유동자산 압류를 병행하면 회수 가능성이 높아집니다.
9. 결론: 권리 확보 → 소송 → 강제집행까지 이어가야 안전
단순히 임차권 등기를 완료했다고 끝나는 것이 아닙니다!
내 보증금을 돌려받기 위해서는 법원의 확정판결 → 집행관실 강제집행 절차까지 준비하세요.
▶ 지금 바로 임차권 등기 후 소송 절차도 검토해 보세요!
※ 함께 보면 좋은 글
- 1편. 전세사기 예방 방법. 등기부등본 보는 법부터 실전 팁까지
- 2편. 전세사기 피해 발생 시 대처법. 보증금 지키는 실전 가이드
- 3편. 임차권 등기명령 신청 방법. 내 보증금을 지키는 법적 절차
- 4편. 임차권 등기명령 신청서 작성법. 세입자를 위한 실전 가이드
- 5편. 임차권 등기명령 후 강제집행 절차. 세입자가 반드시 알아야 할 단계별 설명
- 6편. 임대인 재산조회 방법 & 강제집행 신청서 작성법. 세입자 실전 가이드
- 7편. 임차권 등기명령과 우선변제권의 차이. 세입자가 꼭 알아야 할 권리 비교
- 8편. 퇴거 전 필수 체크리스트. 내 보증금 지키는 세입자 필수 절차
- 9편. 임차권 등기명령 VS 전세보증보험 비교. 보증금 보호를 위한 필수 가이드
- 10편. 임대차분쟁조정위원회 이용방법. 보증금, 계약해지 분쟁 해결 절차 총정리
- 11편. 임차권 등기명령 VS 전세보증보험 비교. 보증금 보호를 위한 필수 가이드
- 12편. 보증금 못 받았다면? 소송으로 돌려받는 절차
- 13편. 전세사기 피해자 정부 지원제도