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퇴거 전 체크리스트! 깡통전세, 보증금 미반환 피해를 막기 위한 임차권 등기명령과 등기부등본 확인 방법까지 한눈에 확인하세요.
"퇴거 전 이것만은 꼭 확인하세요!"
전세사기, 깡통전세 등으로 보증금 피해가 증가하는 요즘, 세입자는 퇴거 전에 반드시 체크해야 할 절차를 정확히 알고 있어야 합니다.
내 보증금은 내가 지킨다! 퇴거 전 확인 필수 항목을 지금 바로 점검해보세요.
▣ 부동산 전세사기 관련 주요 내용
1. 전입일 확인 (대항력 유지 여부)
왜 중요할까?
전입신고 + 실거주(점유) = 대항력 확보
대항력이 있어야 집주인이 바뀌어도 내 권리 보호 가능!
◎ 확인 방법
- 주민센터 또는 정부24에서 전입일 확인
- 실제 전입일과 계약서 날짜 일치 여부 점검
※ 퇴거하면 대항력 소멸!
→ 임차권 등기명령으로 대항력 효과 일부 대체 가능
2. 확정일자 확보 여부 (우선변제권 유지)
◎ 왜 중요할까?
대항력 + 확정일자 = 우선변제권 확보
경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금 배당 가능!
▶ 확인 방법
- 계약서에 받은 확정일자 확인
- 주민센터, 법원 등기소에서 확정일자 발급 확인 가능
※ 퇴거하면 우선변제권 소멸!
→ 퇴거 전 임차권 등기명령으로 유지 가능
3. 등기부등본 확인 (근저당·압류 여부)
왜 중요할까?
집주인의 근저당, 압류, 가압류, 경매 여부 확인 필수
→ 깡통전세, 보증금 미반환 위험 대비
▶ 확인 방법
- 대법원 인터넷 등기소 열람
- ‘갑구’(소유자), ‘을구’(근저당 등) 확인
※ 보증금 > 근저당 시 → 위험
→ 보증금 일부라도 회수하려면 우선순위 확인 필수
4. 임차권 등기명령 신청 여부
◎ 왜 중요할까?
퇴거 후에도 보증금 회수 우선권을 유지할 수 있는 유일한 수단
→ 대항력·우선변제권 소멸 후에도 등기로 권리 보호
▶ 신청 방법
- 관할 지방법원 민원실 또는 전자소송 사이트
- 신청서 작성 → 법원 결정 → 등기소 등기
법적 근거:
「주택임대차보호법」 제3조의2
“임차인은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 경우, 법원의 임차권등기명령을 받아 이를 등기할 수 있다.”
5. 보증금 반환 계획 확인
◎ 왜 중요할까?
퇴거 전 보증금 반환 일정 및 방법을 반드시 협의해야 합니다.
→ 계약 종료 후 보증금 지급 지연 대비
▶ 확인 방법
- 계약서 반환 조건 확인
- 집주인과 반환 방식 명확히 협의
- 필요 시 문자, 서면으로 증빙 남기기
6. 퇴거 전 필수 체크리스트 요약
| 항목 | 확인사항 |
| 전입일 | 주민센터 or 정부24 전입일 확인 |
| 확정일자 | 계약서 발급 여부 및 날짜 확인 |
| 등기부등본 | 근저당, 압류, 경매 여부 확인 |
| 임차권 등기명령 | 퇴거 전 법원 신청 → 등기소 등기 완료 |
| 보증금 반환 계획 | 지급 방식, 시점 명확히 합의 및 기록 |
7. 퇴거 전 체크리스트 Q&A
Q1. 확정일자만 있으면 퇴거해도 안전한가요?
A. 아닙니다. 퇴거하면 대항력 + 우선변제권이 모두 소멸합니다.
퇴거 전 반드시 임차권 등기명령을 신청해야 퇴거 후에도 보증금을 보호할 수 있습니다.
Q2. 임차권 등기명령 신청은 꼭 퇴거 직전에 해야 하나요?
A. 퇴거 직전 or 퇴거 후 3개월 이내에 신청해야 대항력 및 우선변제권이 유지됩니다.
3개월이 지나면 효력 상실 위험이 있습니다.
Q3. 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 건 뭔가요?
A. 등기부등본의 을구에서 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정 등 채권 설정 여부를 확인하세요.
보증금보다 근저당 순위가 높을 경우 보증금 미회수 위험이 커집니다.
Q4. 임차권 등기명령과 전세보증보험은 둘 다 해야 하나요?
A. 보증보험에 가입했다면 임차권 등기명령은 선택 사항입니다.
다만 보증보험 미가입자라면 퇴거 전 등기명령은 필수입니다.
8. 실전 사례
사례 1 – 퇴거 후 등기 없이 우선순위 밀린 사례
서울의 A씨는 퇴거 전 등기명령 없이 퇴거했다가 경매 절차에서 일반 채권자보다 후순위로 밀려 보증금 50%만 회수하는 사례가 발생.
사례 2 – 퇴거 전 체크리스트로 전액 회수 성공 사례
부산 B씨는 퇴거 전 전입일, 확정일자, 등기부등본, 임차권 등기명령을 모두 확인하고 신청 완료.
이후 임대인 부동산 경매에서 보증금 전액을 우선 배당으로 회수하는 데 성공.
사례 3 – 깡통전세 피해 방지 사례
경기의 C씨는 퇴거 전 등기부등본을 확인해 근저당이 보증금보다 높다는 사실을 인지,
임대인과 보증금 반환 문제를 조율해 사전에 퇴거를 연기하고 피해를 예방.
9. 실전 TIP
“보증금 못 돌려받을 리 없겠지”라는 생각은 금물! 보증금 반환이 지연되거나 불가능할 경우를 대비해 퇴거 전 임차권 등기명령은 필수입니다.
10. 결론: 퇴거 전 권리 확보가 내 돈을 지키는 첫걸음
보증금 피해를 막기 위해선 퇴거 전에 준비하는 자세가 필요합니다.
전입일, 확정일자, 등기부등본 확인은 기본!
퇴거 전 임차권 등기명령으로 내 권리를 안전하게 지키세요.
★ 지금 바로 내 상황을 확인하고 퇴거 전 필수 절차를 챙기세요!
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